Uno de los aspectos más difíciles de manejar en una propiedad sometida el régimen de propiedad horizontal es el de los morosos, que cuando son muchos, incluso puede controlar la asamblea general, y es de allí donde surge la necesidad de limitar el derecho a voz y voto de quien se encuentre en mora.
Existen diversos mecanismos para conseguir que un copropietario moroso se ponga al día con las cuotas de administración y las contribuciones a las expensas necesarios que le corresponden, pero en ocasiones, estas medidas se quedan cortas, y como medida extrema se plantea la posibilidad de limitar el derecho a votar o ser oído en la asamblea general de propietarios, pero surgen inquietudes sobre la legalidad e esta medida.
En realidad la ley 675 de 2001 no contempla que se le limite este derecho a los morosos, y tampoco lo prohíbe lo que da pie a considerar la posibilidad de limitar estos derechos para conseguir que el equilibrio financiero de la propiedad horizontal no se vea afectado por los morosos.
Pero ha sido la jurisprudencia de la corte constitucional quien de cierta forma ha abalado la legalidad de esta medida, cuando en la sentencia de unificación de jurisprudencia SU509 de 2001 consideró que “Estos derechos tienen su fundamento en la ley porque no desconocen necesidades vitales de los residentes, luego no adquieren la categoría de constitucionales, ni mucho menos de derechos fundamentales constitucionales susceptibles de protegerse mediante tutela”.
Esta posición de la corte es la que ha permitido que en muchos reglamentos de propiedad horizontal se impida a los morosos participar en las decisiones que toma la asamblea general de propietarios.
Esta medida luce lógica y razonable, puesto que si los morosos tienen derecho a voto, pueden torpedear las decisiones que quiera tomar la asamblea para corregir o castigar la morosidad, llevando a que se afecte gravemente el correcto funcionamiento de la propiedad horizontal, y para evitar que los morosos actúen impunemente, qué mejor que impedirles ejercer su derecho al voto.
Se recomienda que la limitación del derecho al voto de los morosos se incluya dentro del reglamento de propiedad horizontal para que exista un sustento legal efectivo.
Se recomienda también limitar solamente el derecho a voto, más no al de voz y mucho menos prohibir al moroso ingresar a la asamblea general de propietarios. Con que no pueda votar es suficiente para impedir que eventualmente puedan interferir en las decisiones de la asamblea que le sean desfavorables.